钻石卖了白菜价!——荣城二期藏龙御景1.2万/㎡竟然也是白菜价!

荣城藏龙御景 2018-12-05 17:01:30

近日,小编在丹阳发现了一个重大机会,丹阳城中豪宅典范荣城·藏龙御景项目抛出了【钻石品质】限售【白菜价】的言论,那么藏龙御景12000元/㎡的价格为什么还是卖了白菜价?主要有以下3点因素:



2.0超低容积率

从建筑专业角度而言,容积率越低,楼面价越高,项目的舒适性越高,园区景观系统也更加丰富。

江苏元龙地产为了满足高端客户对于居住舒适度的要求,特地将小区的容积率从原规划3.6降为2.0。


名词解释:楼面地价=土地单价/计划容积率

丹阳华南片区土拍价在600万/亩,市中心土拍价不低于800万/亩,土地单价为11994元/㎡,原规划3.6容积率,楼面地价=11999/3.6≈3000元/㎡,而我们藏龙御景主动降低至2.0,楼面地价=11999/2.0≈6000元/㎡,相当于藏龙御景单方成本增加了3000元/㎡。


土地级差

土地级差,即不同区域的土地价值差,例如,华南片区目前土地价格为600万/亩,而市中心的土地价格至少为800万/亩,这也是华南片区低于市中心房屋价值的主要原因之一。



健全的配套

藏龙御景项目位于丹阳文脉城心地段,周边金鹰、八佰伴等商圈林立、交通便利,比邻人民公园天然氧吧,人民医院一步直达,金陵物业管家式服务、七大科技系统、国企及省建品质保证,更拥有幼儿园到老年大学等10所全龄段学院配套。而对比丹阳华南片区项目仅有的学校配套(非全龄段),藏龙御景的性价比不言而喻。


分项

藏龙御景

丹阳华南某项目

容积率

2.0

超低容积率

3.0

高容积率

销售价格(元/㎡)

12000

成本价

9000

高利润

土地级差(元/㎡)

1000

藏龙御景“钻石品质”卖了“白菜价”,真实购房价格6500元/㎡

配套价差(元/㎡)

1500

楼面成本价差(元/㎡)

3000

从以上表格可以得知,藏龙御景的价差成本是5500元,而造成以上三大价差成本的原因有如下三点:

1、土地极差产生的成本是政府规划等原因造成,开发商没挣钱

2、3.6降为2.0容积率产生的3000元楼面价差,开发商没挣钱

3、健全的配套成本也是算到拿地价里面的,开发商也没挣你钱

目前藏龙御景均价虽然12000元/㎡,如果减去5500元/㎡的价差成本,把项目放到华南板块,那么藏龙御景的售价仅为6500元/㎡,那样将会和华南的项目一样:3.0+容积率、33+高层,没有健全配套、没有全龄段学校等等,藏龙御景只卖6500元/㎡,而华南某项目售价9000元/㎡,这样看来,是不是白菜价买了钻石,一目了然。所以说藏龙御景正常的合理售价应该在15000元/㎡,目前售价只是成本价,这个价位就给房子留下了巨大的增值空间。

荣城三期目前也已在火热预约中,按照日均2套的销售速度,预计在7月底项目将实现80%以上的去化量。另外,项目28㎡-280㎡沿街旺铺正在热销中。

丹阳城央、核心地段,位于本项目中心区位的265㎡空中别墅(公园地产)预计仅售400万左右!因为稀缺,所以珍贵,现房之前将以【白菜价】限时加推!