孙宏斌说楼市还是钻石,这对刚需意味着什么?

大公馆 2019-01-10 11:31:12



编者按


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文:张银银

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)


和携程比火的企业,今天恐怕就只有融创。


针对房地产“白银时代”这一观点,被融创老板孙宏斌怒怼,“这不扯嘛”。


没错,如孙老板所言,“当时我说我要做利润100亿的时候,他们都说我疯了,现在随便一个公司的利润都超过100亿了,今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代,这不扯嘛”


当然,利润确实是上去了。但怎么上去的,其实并无太多技术含量,去库存+货币刺激+经营城市土地收紧=房价走高+销量增长=利率上升。



难道这是说房企赚到钱,都不是自己的本事。当然不是,盘子可以做更大,钱可以赚更多的,一定是具备谋略和胆识的。仅有谋略、胆识也是不够的,还得懂借势。有势在,就有自己的黄金时代,甚至迎来钻石时代。

 

1、融创今天迎来“钻石时代”,曾经也曾“白银”过


在拿下万达的半壁江山后,融创第三季度销售近千亿,前三季度已经超过2000亿元。2017全年,融创正朝着3000亿元目标大步迈进。如果实现这一目标,杠杆游戏粗略估算,融创的位次可能还会微微提升。


2016年时融创出货已经超过1500亿元,迈进了地产前十。


融创中国在2017年初的官方通报宣布,2016年实现销售额达1553亿元。属于融创的权益金略微超过1000亿元,是该公司首次破千亿元。权益合同销售金融增幅达到139.1%。


而在该公司2016年报中,该公司披露的销售金额为1506.276亿元,同比增长超过120%。站上行业第七的宝座,前六位分别是:恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海。


这样的大步流星,孙老板当然有资格骄傲。


不过,融创中国2016年报显示,2016年该公司的收入为353.44亿元。且这已经是最近5年的最高纪录。见下图1。


图1.融创中国2012-2016年营收、利润等  图表来源|融创中国2016年报

 

更值得注意的,通过上图1,杠杆游戏发现,2013年融创中国收入冲高实现300亿元后,2014、2015连续两年下滑。先是2014年下滑到250亿元出头,接着2015年下滑至230亿元。然后嘛,2016年快速拉升至超过350亿元。


背后的原因值得深思,用该公司自己的话说:


2016年,房地产行业在去库存政策、流动性持续释放的支持下,热度不断提高和蔓延。从一线城市到个别供求关系紧张的二线城市,到全国其他主要二线城市,及环一线城市,均呈现量价齐升的局面。


而对应的2014、2015年的下滑呢?其实道理还是一样,不过是反过来了。彼时全国形势不太好,融创自然也就不好。


但有必要指出的是,即便是当时,比如2015年,万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等销售靠前的房企巨无霸们,人家一样实现了较高增长。


所以,融创当初的白银时代应该怎么解释?


既然如此,如果宏观形势再发生变化,融创会不会再次发生过山车事件呢?特别是大笔吃进了万达相关资产,最近一年多各种收购花了超1000亿元,负债率创新高,经得起折腾吗?


融创未来的房子是否好卖是关键,这决定现金流。


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2、只要是个大佬谁没有过“钻石时代”!


业界流行一个段子,说多年前,孙老板曾在大佬云集的公开场合说自己的公司会多牛多牛,但被呛了回去。后来孙老板确实遭遇了波折,这是大家熟知的。


再后来,万科王石总退休了,万科虽然依旧凶猛,但成了深铁的一部分。融创火了起来,收购了万达辛苦十余年,积攒下来的数千万平米土地储备。


在拿下万达天量土地储备之前,孙宏斌还百亿级“驰援”乐视。这样的好人、仗义和跨界,实在是不多见。但,全世界起码都知道,乐视有地。媒体不完全统计说,乐视系旗下有超过2万亩土地的储备,当时的估值超过200亿元。


如果不是劫难,乐视也很牛,曾经金光闪闪。不,应该是也有过钻石时代。而万达曾经更是各省市招商引资的头部级企业之一,王老板每到一个地方都是书J、S长亲自接待,那派头确实是中国首富!


即便如今,根据万达官网的披露,2017年,该公司继续位列《财富》世界500强企业,最新排名第380名。总资产还有8826.4亿元,2017年上半年收入1348.5亿元。钻石融创在哪里?


在此前《万达财务大起底!事情到底有多严重?》一文中,杠杆游戏曾写过,2016年万达资产7962亿元,营业收入2550亿元。


万达的宏伟目标依旧未变。最新官网信息介绍,其目标是,到2020年,企业资产2000亿美元,市值2000亿美元,收入1000亿美元,净利100亿美元,成为世界一流跨国企业。


具体到万达旗下的商业、文化、网络、金融四大集团,分别情况是:


万达介绍万达商业是全球最大的不动产企业,持有物业面积3387万平方米,已开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等222座万达广场。。


万达文化集团是中国最大的文化企业,2017年上半年收入308亿元。


影视产业方面,万达官网介绍,万达电影院线拥有影城447家、3947块屏幕,是中国最大的电影院线。


据澎P新闻不完全统计,自2012年万达在海外的第一笔收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始,截至目前,万达在海外宣布的投资总额已高达2451亿元。详见下图2。


图2.万达海外投资清单  图表来源|澎p新闻

 

当然,部分项目最终落地时间、金额实际还存在变数。


而资产负债方面,万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司,有发布2017年一季度财务报表。根据这份报表,杠杆游戏来一窥究竟。万达商业的负债,见下图3,总计5446.03亿元。而在2016年末,这个数据为5277.70亿元。


图3.截至2017年一季度末,大连万达商业地产股份有限公司的负债  图表来源|该公司2017年一季度财务报表

 

如果直接算,截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,而去年末为70.26%,略有上升。


在完成一系列资产交割后,万达的资产会下降一些,但杠杆游戏此前数据分析过,《王健林家底大盘点!万达国内还有多少硬资产?》(8月28日)。


无论是天量资产,还是数千亿元的负债,万达可能迄今依旧比融创大很多。


钻石很闪耀,但只要是个大佬谁不曾有过呢?而钻石时代可以维持多久,谁又知道呢?

 

3、白银也是贵金属,可以晋升为钻石的总是借时代的势


6月时,万科内部邮件说,“面对地产‘黄金时代’的结束,公司更加强调真实价值创造,集团薪酬政策将据此进行分步调整。”


这个表述和此前万科相关人士“白银时代”看法,其实有不同。不同之处就在于,薪酬调整。而时间节点上,万科迎来了新东家深铁,后者是一个地方国企。


有些话你懂的。所以或许我们可以说:万科相关人士认为,房地产的“黄金时代”结束;同时,万科的“黄金时代”结束——未来,无论企业发展和内部管理、薪酬,都要听新妈妈的话。


曾经,万科攻城略池,有宽厚的央企华润当妈,有地产业的黄金十年。这就是时代的大势,借势万科一步步成长,越做越大。


如今时代确实变了。即便如此,我们能说万科就是“白银时代”的输家吗?并不是,无论规模还是利润,不仅依旧在融创之上,放到全世界都是顶级的。


退一万步说,就算地产业进入“白银时代”,万科也进入“白银时代”,难道白银就不是贵金属了吗?


地产“白银时代”的意思是,利润率下降,过去胆大为王,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。而在行业集中度越来越高的时代,小房企当然日子难过一些。而大房企总量越大,利润或越高——不要说什么利润率,盘子大、利润高就可以了。


这就是大房企越做越大、越大想越大的动力和激情所在。这便是时代的势能,如果敢于借势,有能力、有背景之势,自然锦上添花。


当然,房地产越钻石,意味着刚需买房压力越大。此事两难全。


祝福融创,愿你的钻石时代可以很长很长;祝福刚需,愿你以合适的价格买到上车房。


作者:张银银,网易新闻·网易号“各有态度”签约作者

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)



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